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Services juridique
Le présent avis juridique porte sur la procédure d’acquisition d’un immeuble en République Démocratique du Congo.
Il est émis en référence :
- A la constitution de la transition
- A la loi du n°73/021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée et complétée à ce jour par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980.
- A la circulaire n° 1189/05/82
Pour des raisons de méthode, notre avis s’articule autour de quatre points à savoir :
- La procédure d’acquisition d’un immeuble en République Démocratique du Congo.
- La procédure pour acquérir un terrain nouvellement lotis
- Cas des étrangers
- Les autorités compétentes pour octroyer une concession en République Démocratique du Congo.
I. PROCEDURE D’ACQUISITION D’UN IMMEUBLE
Dès qu’une personne dispose des fonds suffisants pour acheter un immeuble, il lui est indiqué de suivre les étapes ci-après :
1. La vérification du titre.
La vérification du titre de propriété produit par le vendeur doit être effectuée afin d’être rassuré que la parcelle à vendre lui appartient (c’est-à-dire si elle est inscrite à son nom), qu’il ne l’a pas vendue à quelqu’un d’autre, que le bien proposé à la vente correspond à celui qui est inscrit sur le titre qu’il n’y a pas d’opposition à la vente ni des charges hypothécaires frappant l’immeuble à vendre.
Cette vérification se fait auprès des services de la conservation des titres immobiliers.
2. La conclusion de l’acte de vente.
Après avoir vérifié et être rassuré avec exactitude que l’immeuble appartient au vendeur, l’acte de vente peut être signé entre le vendeur et l’acheteur.
Dans la pratique certaines personnes préfèrent conclure leur acte de vente en présence du bourgmestre, du chef du quartier et des témoins qui connaissent la situation de l’immeuble.
En ce faisant, le bourgmestre délivre une attestation qui sera présentée au notaire pour l’authentification de l’acte.
Pour cette procédure établie par la circulaire n° 1189/05/82, une taxe de 10% sur le prix de vente de l’immeuble est versée en vue d’obtenir l’attestation de la commune.
D’autres concluent leur acte de vente et vont directement devant le notaire ou devant le Conservateur des titres immobiliers.
L’acte de vente d’Immeuble doit mentionner l’identité des parties, la description de la parcelle, sa situation géographique, la description des types de bâtiments y érigés, le prix de la vente, les modalités de payement, le lieu de la conclusion de contrat, la date du contrat et être signé par les parties (vendeur et acheteur) en présence des témoins.
3. L’authentification de l’acte
Le contrat de vente étant conclu, les parties devront accomplir une autre formalité à savoir son authentification.
Cette formalité se passe devant le notaire et consiste pour ce dernier à apposer son cachet et sa signature après vérification des déclarations des parties qui ont signé l’acte de vente.
Après cette formalité le contrat de vente d’immeuble, acte sous seing privé, devient par le fait de l’authentification un acte authentique.
En cette matière le Conservateur des titres immobiliers a qualité de notaire.
Cependant il faut d’ores et déjà préciser que jusque là, le contrat de vente ainsi authentifié ne consacre pas encore dans le chef de l’acheteur la propriété de l’immeuble ; il ne lui confère seulement qu’un droit de créance c'est-à-dire, ici, le droit à devenir propriétaire.
Pour que l’acheteur devienne propriétaire, il devra en outre recourir aux formalités d’enregistrement.
4. L’enregistrement de l’acte de vente devenu authentique.
Pour cette étape, s’il s’agit d’un immeuble déjà enregistré, cette formalité va s’accomplir auprès du conservateur des titres immobiliers qui va procéder à la mutation si toutes les conditions sont réunies.
5. La mutation
5.1 La mutation entre vifs.
Lors de la mutation des titres, le conservateur annule le titre de propriété du vendeur et dresse un nouveau titre inscrit au nom de l’acheteur, nouvel acquéreur de l’immeuble.
En droit congolais, le titre qui donne à son détenteur le droit d’être propriétaire de l’immeuble, est le certificat d’enregistrement.
Le certificat d’enregistrement est donc le titre légal qui établit et qui prouve la propriété immobilière, les charges réelles ou le droit de jouissance d’un fonds.
Il s’agit d’un acte authentique selon les vœux du législateur qui exige certaines formalités avant de l’obtenir notamment l’authentification (cfr. Article 231 de la loi dite foncière)
A l’instar du contrat de vente d’immeuble, tous les autres contrats translatifs de propriété immobilière doivent suivre la même procédure exigée par la loi, c'est-à-dire qu’ils doivent être passés en forme authentique.
De ces autres contrats translatifs de propriété nous pouvons citer notamment l’échange, la donation, le partage etc.
L’article 219 de la loi dite foncière dispose :
« Le droit de jouissance d’un fonds n’est légalement établi que par un certificat d’enregistrement du titre concédé par l’Etat.
La propriété privée des immeubles par incorporation, qui est toujours envisagée séparément du sol n’est légalement établie que par l’inscription sur le certificat établissant la concession du fonds, lesdits immeubles d’enregistrement distinct dont il est fait annulation sur le certificat établissant la concession »
A côté de la mutation intervenue à la suite d’un acte de vente ou d’un contrat d’aliénation, il faut noter également que la mutation peut se faire par un jugement, par la conversion des titres d’occupation ou par décès.
5.2. Mutation par jugement
Il peut arriver que le juge tranche un litige en ordonnant au conservateur des Titres Immobiliers d’établir au profit d’une partie un certificat d’enregistrement. Un tel jugement doit avoir acquis l’autorité de la chose jugée pour qu’une telle injonction soit exécutée par le Conservateur des titres immobiliers.
5.3. Mutation par conversion des titres
Jadis, le droit d’occupation était constaté par le livre de logeur.
Cependant, l’art. 390 de la loi dite foncière décrète que « A compter de l’entrée en vigueur de la présente loi, le droit d’occupation constaté par le livret de logeur ou par tout autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République est supprimé.
Toutefois, ceux des nationaux qui détiennent actuellement un tel droit pourvu que celui-ci soit régulier et porte sur un terrain du domaine privé de l’Etat situé dans une circonscription lotie et cadastrée, se verront octroyé un titre de concession perpétuelle sur le fonds occupé …».
Ainsi, le détenteur d’un livre de logeur peut obtenir la conversion de son titre en se faisant établir un certificat d’enregistrement.
5.4. Mutation par décès
Lorsqu’une personne décède, son héritier qui désire obtenir la mutation par décès doit au préalable adresser une requête en investiture au Président du Tribunal de Grande Instance, laquelle requête doit être publiée dans un ou plusieurs journaux de l’Etat désignés par le Juge qui rendra, après examen de la requête, des documents produits par l’impétrant et après avis du Ministère Public, une ordonnance d’investiture dans les 4 mois à compter du jour où ont paru les journaux dans lesquels la requête a été publiée. (Cfr. article 233 de la loi dite foncière).
Si les conditions sont remplies par l’héritier impétrant, le conservateur dressera un nouveau certificat d’enregistrement en remplacement de celui du de cujus.
5.5. Frais de mutation
Ils sont fixés à 6% du prix de l’immeuble.
A l’issue de toutes ces formalités, le nouvel acquéreur qui détient désormais un certificat d’enregistrement devient propriétaire de l’immeuble, ses droits sont inattaquables et les actions dirigées contre eux ne peuvent être qu’en dommages-intérets (Art.227 de la loi dite foncière).
6. Acquisition d’un immeuble appartenant à l’Etat
L’article 210 de la loi dite foncière traite cette question en disposant que « le domaine immobilier de l’Etat est constitué de tous les immeubles qui sont affectés à un usage ou à un service public
Ces immeubles ne sont ni cessibles ni susceptibles de location tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés... »
Il s’en suit que si une personne veut acquérir un immeuble ayant appartenu à l’Etat, il doit se rassurer que ledit immeuble a déjà été désaffecté. C'est-à-dire qu’il est passé dans le domaine privé de l’Etat.
Mentionnons néanmoins que tous les autres immeubles n’appartenant pas au domaine public de l’Etat, font partie du domaine privé de l’Etat et sont régis par la loi dite foncière et ses mesures d’exécution (article 211 de la loi dite foncière).
II. PROCEDURE POUR ACQUERIR UN TERRAIN
Lorsqu’une personne veut acquérir un terrain nouvellement lotis, la procédure d’acquisition passe par trois étapes à savoir :
- La demande de terre
- L’attribution du contrat de location et de la concession
- L’octroi d’un certificat d’enregistrement.
1. La demande de concession de terre.
Elle est adressée au conservateur des titres immobiliers qui est assisté dans cette tâche de deux bureaux pour l’analyse et le traitement du dossier.
Il s’agit des bureaux du domaine (qui examine la demande de terre et prépare les contrats sur le plan administratif) et du bureau cadastre (qui est un service technique agissant en matière de mesurage, de bornage, de la vérification de mise en valeur du terrain, du constat des lieux et de l’octroi du numéro cadastral)
Le conservateur ne pourra intervenir pour donner son avis qu’après la mise en valeur et le dossier sera renvoyé au bureau du domaine pour l’élaboration d’un projet de contrat qui sera soumis à la signature du conservateur des Titres Immobiliers.
2. L’attribution du contrat de location et de la concession.
Si le contrat de location est signé, le requérrant est soumis dès lors à certaines obligations vis-à-vis de l’état notamment :
- Verser annuellement et anticipativement le loyer
- Occuper la parcelle dans les six mois.
- La mettre en valeur selon que la concession est à vocation résidentielle, agricole, industrielle ou commerciale.
Si ces conditions sont réunies dans le chef du bénéficiaire du contrat de location, le requérant peut obtenir un contrat de concession ; sinon, l’Etat sera en droit de résilier le contrat de location qui est toujours conclu sous condition résolutoire.
En d’autres termes, si le demandeur n’accomplit pas toutes les formalités exigées dans le contrat de location, ce dernier sera résilié et la concession reviendra à l’Etat.
En cas d’obtention d’un contrat de concession, le bénéficiaire aura le droit de jouir de la parcelle, d’en utiliser les fruits et d’en disposer ; c'est-à-dire de la vendre.
3. L’octroi d’un certificat d’enregistrement.
Le conservateur des titres immobiliers procède à l’enregistrement du contrat et délivre au bénéficiaire un certificat d’enregistrement qui sera dressé en double exemplaire dont l’un est dressé dans le livre d’enregistrement et l’autre délivré au titulaire du droit enregistré.
III. CAS DES ETRANGERS
La constitution de la transition en son article 9 dispose : « Le sol et le sous sol appartiennent à l’Etat. Les conditions de leur concession sont fixées par la loi, qui doit protéger les intérêts des populations locales ».
La loi dite foncière établit une distinction en matière de concession quant à la nature et la durée selon que l’intéressé est une personne physique de nationalité congolaise ou qu’il s’agit d’une personne physique de nationalité étrangère, d’une société (personne morale) ou d’une Association Sans But Lucratif.
En effet, la concession perpétuelle ne peut être accordée qu’aux personnes physiques de nationalité congolaise.
Partant de cette distinction légale, les personnes physiques de nationalité étrangère ne peuvent être bénéficiaires que d’une concession ordinaire.
Il en est de même pour les sociétés et les Associations Sans But Lucratif.
La durée de la concession ordinaire est de 25 ans renouvelable.
Aussi, les personnes physiques de nationalité congolaise qui auront rendu des services éminents à la nation peuvent bénéficier des concessions à titre gratuit (article 160 de loi dite foncière) ; il en est de même des organismes publics, des établissements privés d’utilité publique et des associations sans but lucratif poursuivant une activité d’intérêt général et constitué conformément à la législation congolaise ou reconnues par celle-ci (article 163 de la loi dite foncière).
IV. LES AUTORITES COMPETENTES POUR ACCORDER UNE CONCESSION
L’analyse de l’article 183 de la loi dite foncière fait ressortir que les concessions ne sont valables que si elles sont accordées selon le cas, par les autorités ci-après :
Pour les terres rurales.
- Par une loi pour une étendue supérieure ou égale à 2.000 ha.
- Par le Président de la République pour une étendue de 1.000 à 2.000 ha et ce, par voie d’ordonnance.
- Par le Ministre des Affaires Foncières pour les terres d’une étendue de 200 à 1.000 ha et ce, par voie d’arrêté.
- Par le Gouverneur de province pour les terres d’une étendue inférieure ou égale à 200 ha.
- Par le conservateur des titres immobiliers pour une étendue de moins de 10 ha.
Pour les terres urbaines
- Supérieures ou égales 100 ha : par une loi
- De 50 à 100 ha : par le Président de la République
- De 10 à 50 ha : par le Ministre des affaires foncières
- De moins de 10 ha : par le gouverneur de province
- De moins de 50 ares : par le Gouverneur de Province qui peut déléguer ses pouvoirs au Conservateur des titres immobiliers.
Pour la ville de Kinshasa :
- Pour plus de 2 ha : par le Ministre des affaires foncières
- Pour moins de 2 ha: le Ministre des Affaires Foncières peut déléguer ses pouvoirs au Chef de Division des terres.
Telle est la procédure en matière d’acquisition d’immeuble en République Démocratique du Congo.
Avis émis par
Le Cabinet Jean Claude Crespy & Tambwe
Association d’Avocats
Les informations ci-dessus ne devraient pas être prises pour complètement exactes, vous avez le choix de faire vos propres investigations et même recourir à un conseiller juridique. L'information sur le site ne peut être utilisée pour une fin commerciale .
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